所谓商品房交付，指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，买受人检验商品房并接受房屋的行为。商品房交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方意义重大！因为交付，意味着房产毁损、灭失等风险的转移；交付，买房人才能实际的占有和支配房产，成为真正的房主；同时交付也是物业服务费等房屋相关费用开始计算的起点。因此，商品房交付最易产生纠纷，若处理不好，甚至有引发群体性事件的可能。对此，我们针对商品房交付在实务中经常遇到的纠纷困惑，列举典型的十例，并对症提出十条对策建议。

交付不能是指开发商（出卖人）由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主（买房人）交付房屋。目前的房地产市场中，这种情况不是很普遍，属于个别现象，大多数是由于开发商资金链出现问题而使工程停滞，比如“烂尾楼”。

法律对策：这种行为构成了对房屋买卖合同的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。当然，不能交付的原因若是由于不可抗力所引发，那么开发商可以据此予以免责，否则，均要承担违约责任。

交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。这种情况在目前的房地产市场中非常普遍，司通见惯，是开发商“常见病”之一，而且容易引发业主群体性事件和集体维权。

法律对策：此种行为不属于根本违约，业主不能据此当然地直接要求解除合同。此时，业主有两种选择，一是选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任；二是向开发商发出书面催告通知。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。

一般的房屋质量问题，比如说墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等，如果没有严重影响到业主的正常居住，属于开发商一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。

法律对策：交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

此处质量问题，指房屋主体结构出现的，将严重影响到业主的正常居住甚至无法居住的问题。所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。对“房屋主体结构”应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分，具体应当包括房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。 

法律对策：《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。

法律对策：房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人应当接受前期物业合同约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。

法律对策：对此应当具体分析:1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费；2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑:出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中；3、买受人物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。基础设施完备是买受人正常居住必备条件。

法律对策：买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。

法律对策：材料与工艺标准应当依合同约定为准，装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空气检测报告，否则买受人有权拒绝接受。

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供上述相关资料时，分情况对待。

法律对策：未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供"两书"时，有判例认为，“两书"是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。

法律对策：如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。